תכנון של בניין מגורים במדינת ישראל הוא פעולה מורכבת מאוד. יש המון דרישות של אינספור רשויות, חלקן צודקות והגיוניות וחלקן מיותרות ממש,  אך על מנת לקבל היתר בניה על הקבלן לעמוד בכל הדרישות ללא יוצא מן הכלל.

לכך נוסיף את משבר הדיור, וכדי לנסות ולצמצם את המחסור בדירות,  הרשויות המקומיות והמדינה יוצאות בכל פעם בהנחיות חדשות שמטרתן להגדיל את קצב הבניה, כגון תכנון דירות קטנות יותר והנחיות נוספות שמשפיעות על איכות התכנון – ברוב הפעמים לא תמיד לטובה שכן המטרה היא לבנות הרבה ומהר.

אם נשווה את המצב במדינת ישראל למדינות אחרות בחו"ל, נגלה שאצלנו המצב הרבה יותר מורכב, משום שישראל היא אחת המדינות הבודדות בה קיימת חובה לעמוד בדרישות תכנון נוספות הקשורות להתגוננות בפני מצבי חירום – הג"א , בניית ממ"דים, מילוט וכיבוי אש וכו'. אכן, אנחנו מדינה מדהימה ומתפתחת, אך נתונים לאיומי ירי טילים כמעט מכל כיוון.

לתוך המסגרת הזו נכנס הקבלן, הוא צריך מצד אחד לעמוד בכל הדרישות, ומצד שני יש לו עסק לנהל, והוא צריך למכור את הדירות ולעמוד ביעדי מכירות. באמת לא פשוט להיות קבלן במדינת ישראל…

שורה תחתונה – הקבלן מנהל עסק, והוא צריך למקסם את הרווחים שלו.

לכן, פעמים רבות, הקבלן לא יכול להציג את התמונה המלאה כולה, ואת כל הפרטים הכי קטנים. יש הרבה דירות שהן דירות פחות טובות ואיכותיות, עם פגמים מסוימים, שכאמור לא נעשו בכוונה אלא מתוך אילוצי תכנון והרצון למקסם את הרווחים. ואת הדירות האלה צריך למכור.

לכן, הקבלן יוצר "תוכנית מכר שיווקית" – תוכנית צבעונית שנראית נהדר – איכותית, מנייר כרומו, בתוך פולדר מהודר. הכל נראה בה טוב. יש ממש גרפיקאים שמתמחים בלקחת דירה "לא משהו" ולהפוך אותה לדירה שתראה טוב.

אתם נכנסים למשרד המכירות המפואר, מראים לכם מצגות, הדמיות ואפילו מציעים לכם אספרסו ללא הגבלה וגם עוגיה בצד.

רוכשים רבים מדי, מסתמכים על התוכנית הזו, כי באמת הכל נראה להם טוב. אך זו טעות גדולה מאוד.

התוכנית השיווקית אינה תואמת לתוכניות המכר האפורות והמשעממות שהן התוכניות בפועל של הדירה שלכם, ויש חובה לעבור בעיון על התוכניות האמיתיות.

הדבר כתוב גם על התוכנית השיווקית עצמה בסגנון:

"תוכניות הדירה וההדמיות הינן לצורך המחשה בלבד. את החברה יחייבו חוזי המכר, המפרטים, תוכניות המכר ונספחיו. הריהוט, ארונות המטבח, הכלים הסניטריים, פתחי החלונות והדלתות הינם לצורכי המחשה בלבד ט.ל.ח"

או בקיצור: אנחנו לא מתחייבים לשום דבר שאתם רואים בתוכנית הזאת…

בדרך כלל, המשפט הזה יהיה כתוב בפונט קטן מאוד, במקום לא הכי בולט…

למען האמת, הרוכשים לא ממש אשמים. זה מאוד מורכב לקרוא עשרות נספחים ומפרטים טכניים ותוכניות אפרוריות שמצורפים לחוזה. מדובר במסמכים מורכבים מאוד לקריאה, מסורבלים ומסובכים ולאדם שאינו בעל מקצוע מומחה ושאין לו ניסיון של שנים בתחום – קשה מאוד להבין מה כתוב שם ומה באמת מקבלים.  זאת מומחיות.

נוצרה פרקטיקה לפיה מלחיצים את הרוכשים לחתום בתוך פרק זמן קצר מאוד של עד 14 ימים על החוזה, ולמי יש יכולת בפרק הזמן הזה לעשות בדיקה כזו מקיפה?

כתוצאה מכך, הרוכשים קונים את הדירה בלי שהם יודעים את כל המידע שהם צריכים, ורק בשלב מאוחר מדי, מגלים שזה לא מה שהם ציפו לו, ושהם קיבלו דירה עם מפרט טכני ירוד. לעיתים הם מגלים שהדירה בכלל לא מתאימה להם. זה גורם להם לסבל ועוגמת נפש רבים מאוד, ולנזקים כלכליים כבדים.

לסיכום –  אתם קונים דירה במיליוני שקלים, ואסור לכם לתת לאף אחד להפעיל עליכם לחץ ולמנוע מכם להבין באמת מה אתם מקבלים בדירה. אסור לכם בשום אופן לרכוש דירה בלי שבעל מקצוע מומחה עובר על כל החומר "האפרורי" והלא ברור, מבצע עבורכם את הבדיקה הכי יסודית שיכולה להיות ומסביר לכם בדיוק מה אתם מקבלים. תיכנסו לעסקה רק שאתם מבינים באמת!